Vous ouvrez une conciergerie et cherchez le code NAF adapté. Plusieurs codes APE existent, mais le bon choix dépend de votre activité principale exercée. Ce guide vous aide à identifier le code APE activité correspondant à votre projet, à choisir un statut juridique et à connaître vos obligations en matière d’assurance et de déclaration.
Le code NAF conciergerie : 4 codes possibles, mais un seul correspond à votre activité
Le choix du code NAF n’est pas une simple formalité. Il détermine votre convention collective, votre assurance et le regard de l’URSSAF sur votre entreprise. Une erreur peut rendre votre responsabilité civile professionnelle inopérante en cas de sinistre. Pourtant, beaucoup d’entrepreneurs choisissent leur code APE par mimétisme, sans mesurer les conséquences.
Pourquoi le code APE n’est pas une simple formalité administrative
L’INSEE attribue le code APE en fonction de votre activité principale exercée, celle qui génère le plus de chiffre d’affaires. Ce code figure sur votre extrait Kbis et votre attestation URSSAF. L’assureur s’en sert pour évaluer le risque. Si le code ne correspond pas à vos prestations réelles, votre assurance responsabilité civile professionnelle peut être invalidée. Une conciergerie déclarée en 9607Z qui pratique la gestion locative s’expose à un refus de garantie en cas de dégât des eaux. Un mauvais code peut aussi fausser votre étude de marché, car il vous place dans une catégorie qui ne reflète pas votre concurrence.
Les codes APE possibles pour une conciergerie : tableau comparatif
Voici les codes APE les plus souvent utilisés par les entreprises de conciergerie.
| Code APE | Libellé | Activités couvertes | Point de vigilance |
|---|---|---|---|
| 9607Z | Autres services personnels | Conciergerie privée, services aux particuliers : courses, attente de livreurs, organisation d’événements à domicile | Ne couvre pas la gestion locative |
| 6831Z | Agences immobilières | Conciergerie locative avec mandat de location, recherche de locataires, signature de baux | Peut exiger une carte professionnelle |
| 6820A | Location de logements | Location meublée courte durée si vous êtes vous-même locataire ou propriétaire des biens | Vous n’êtes plus un prestataire de services |
| 9700Z | Activités des ménages comme employeurs de personnel domestique | Cas rare : concierge salarié d’un particulier | Attention à la requalification en service à la personne |
Le 6820A est à réserver aux personnes qui louent leur propre bien ou un bien dont elles sont locataires. Le 9700Z est rare et souvent lié à un particulier employeur. Quant au 6832A (administration de biens), il est parfois utilisé pour la gestion locative, mais il implique des obligations comparables au 6831Z. D’autres codes existent, comme 7022Z ou 6399Z, mais ils sont rarement adaptés. Le 6831Z est le plus cohérent pour une conciergerie locative, car il correspond à l’activité principale exercée. En revanche, ce choix vous classe parmi les agences immobilières.
L’erreur classique : copier le code d’un concurrent sans vérifier son objet social
Beaucoup de créateurs copient le code APE d’un confrère sans vérifier si leur modèle économique correspond. Résultat : des devis d’assurance plus chers, voire des refus de couverture. Décrivez précisément vos prestations, votre clientèle et vos sources de revenus. L’objet social doit refléter cette réalité, et le code suivra. Si votre objet social est trop restrictif, vous devrez le modifier, ce qui implique des frais et des délais. Mieux vaut le rédiger correctement dès le départ.
Devenir concierge : la frontière entre services aux particuliers et gestion locative
Le métier de concierge recouvre des réalités différentes. Vous pouvez livrer des courses, accueillir des invités, gérer des clés ou coordonner des artisans : vous exercez des services personnels, rattachés au 9607Z. Si vous intervenez sur des locations saisonnières, la frontière devient délicate. Organiser les entrées et sorties ne fait pas de vous un gestionnaire locatif ; encaisser les loyers, si. Les services de conciergerie pour les entreprises, comme l’accueil de visiteurs ou la gestion de salles de réunion, peuvent aussi être rattachés au 9607Z, à condition de ne pas inclure de gestion locative.
La carte G : quand est-elle obligatoire pour une conciergerie ?
La carte G est exigée pour la gestion locative immobilière : encaisser les loyers, rédiger les baux, gérer les charges et les litiges. Une conciergerie qui se limite à l’accueil des voyageurs, au ménage et à la remise des clés n’en a pas besoin. Le critère est simple :
- Le propriétaire encaisse directement les loyers : pas de carte G.
- Le locataire vous paie, puis vous reversez au propriétaire après prélèvement de votre commission : la carte G est obligatoire.
La carte G est délivrée par la chambre de commerce et nécessite une garantie financière et une assurance responsabilité civile professionnelle. Sans elle, vous ne pouvez pas détenir ou encaisser des fonds pour le compte d’autrui.
Le piège du code 6831Z : passer pour une agence immobilière sans mandat
Choisir le 6831Z vous place dans la catégorie des agences immobilières. Des agents vigilants peuvent signaler à la DGCCRF une conciergerie qui encaisse des loyers sans carte professionnelle. Ce signalement peut déboucher sur une mise en demeure pour exercice illégal de la profession d’agent immobilier. Sans mandat de location, vous pouvez organiser les entrées et sorties sans carte G, à condition de ne pas percevoir les loyers. Un objet social bien rédigé et un code APE cohérent, par exemple 9607Z, vous protègent. La ligne à ne pas franchir est celle de l’encaissement des loyers.
Activité principale exercée : comment la définir pour éviter un redressement URSSAF
L’URSSAF peut contrôler une entreprise dans les trois ans suivant sa création. Les inspecteurs examinent votre activité principale exercée, celle qui génère l’essentiel du chiffre d’affaires. Le code APE peut être modifié si votre activité évolue, mais une mauvaise déclaration entraîne un risque de redressement. Les inspecteurs comparent votre code APE, votre objet social et vos factures. Toute incohérence peut déclencher un contrôle approfondi.
La règle des 80/20 pour votre activité principale
L’INSEE considère une activité comme principale à partir de 50 % du chiffre d’affaires. Par prudence, visez au moins 80 % de votre CA dans l’activité déclarée. Cette règle n’est pas officielle, mais elle est appliquée par de nombreux conseils lors des contrôles. Si la répartition change, demandez une modification de votre code APE auprès de l’INSEE et mettez à jour votre objet social. L’APE activité principale doit toujours correspondre à votre réalité économique.
Le piège des services à la personne : la requalification à éviter
Certaines conciergeries proposent du portage de courses ou de l’aide à domicile. Ces prestations, exercées au domicile du particulier, relèvent des services à la personne. Sans immatriculation à ce régime, l’URSSAF peut requalifier votre activité et réclamer des cotisations. Le régime des services à la personne offre des avantages fiscaux aux particuliers, mais il est réservé aux prestations effectuées au domicile du client. Une conciergerie qui se déplace chez le client pour des tâches courantes peut donc être concernée. Prévoyez une clause d’exclusion dans vos CGV, ou immatriculez-vous si vous souhaitez proposer ces services.
Choisir son statut juridique pour ouvrir une conciergerie
Le statut juridique dépend de votre projet. Vous pouvez démarrer en auto-entreprise ou créer une société (EURL, SASU). Chaque option a des conséquences sur vos cotisations, votre comptabilité et votre crédibilité. Le choix du statut influence également votre protection sociale et votre capacité à embaucher.
La micro-entreprise : attention à la sous-traitance qui réduit votre marge
La micro-entreprise offre une comptabilité simple et des cotisations calculées sur le chiffre d’affaires encaissé. Elle est idéale pour tester un marché et démarrer rapidement, sans apport important. En conciergerie, vous sous-traitez souvent une partie des prestations : ménage, blanchisserie, accueil. Si votre marge est faible, les cotisations pèsent sur de l’argent que vous ne gardez pas. En dessous de 70 % de marge, une société est souvent plus adaptée.
SASU ou EURL : quand la flexibilité justifie un statut de société
La SASU est appréciée des conciergeries haut de gamme qui travaillent avec des entreprises. Elle permet de déduire les charges et de se verser un salaire. Une SASU permet aussi de se verser un dividende, mais l’économie d’impôt doit être évaluée avec un expert-comptable. L’EURL convient aux activités de gestion locative avec des charges importantes. Dans les deux cas, la rédaction de statuts coûte de 500 à 1 500 euros, un investissement amorti si votre chiffre d’affaires mensuel dépasse 3 000 euros.
Rédiger un objet social qui protège votre code APE
L’objet social décrit le périmètre de votre activité et détermine le code NAF attribué par l’INSEE. Rédigez-le de manière précise mais ouverte. Exemple : « La fourniture de services de conciergerie aux particuliers et aux entreprises, incluant la coordination de prestataires, la réception de colis et l’organisation d’événements privés, ainsi que des prestations d’accueil et de gestion des clés pour des locations saisonnières, sans perception de loyers pour le compte d’un mandant. » Ce libellé couvre le 9607Z et évite le champ du 6831Z. N’hésitez pas à faire vérifier votre objet social par un avocat ou un expert-comptable avant le dépôt.
Les obligations concrètes avant de facturer vos premiers clients
Créer une entreprise de conciergerie ne se limite pas au choix d’un code APE et d’un statut. Vous devez préparer vos contrats, souscrire les assurances adaptées et respecter vos obligations déclaratives. Le non-respect de ces obligations peut entraîner des sanctions civiles et pénales.
Assurance responsabilité civile professionnelle : couvrir la perte de clés et la gestion locative
L’assurance responsabilité civile professionnelle est indispensable pour exercer une activité de conciergerie. Elle couvre les dommages causés à vos clients, mais pas automatiquement tout. Les risques fréquents sont la perte de clés (400 à 800 euros de changement de serrure) et le vol. Vérifiez que votre contrat inclut la perte accidentelle de clés, souvent en option. Si vous encaissez des loyers, vous devez aussi vérifier que votre assurance couvre cette activité spécifique. Certains contrats l’excluent. Pour la gestion locative, faites signer un contrat écrit de dépôt de clés mentionnant le nombre de jeux et les personnes autorisées.
CGV : les clauses essentielles pour limiter votre responsabilité
Vos conditions générales de vente définissent votre responsabilité en cas de litige. Trois clauses sont essentielles : une limitation au montant facturé, une franchise de 150 euros pour la perte de clés, et une clause excluant la responsabilité pour les dommages causés par vos sous-traitants. Vous pouvez également prévoir une clause de sous-traitance pour encadrer les prestataires avec lesquels vous travaillez. Faites relire vos CGV par un professionnel.
Déclaration URSSAF, immatriculation RCS et coûts de lancement
La déclaration d’activité se fait en ligne sur le guichet unique. Les délais de traitement varient de quelques jours à plusieurs semaines. Une conciergerie étant une activité commerciale, vous devez vous immatriculer au registre du commerce et des sociétés, même en micro-entreprise (24 à 44 euros). L’assurance RC Pro coûte 300 à 800 euros par an. Pour une société, ajoutez 500 à 1 500 euros de rédaction de statuts.
Combien coûte le lancement d’une conciergerie ?
Un budget prévisionnel réaliste pour une conciergerie locale, hors locaux commerciaux, se situe autour de 4 200 euros. Ce budget ne comprend pas le local commercial ni les véhicules, qui peuvent représenter un poste important selon votre positionnement.
- Immatriculation au RCS : 44 euros
- Rédaction des statuts : 800 euros
- Assurance RC Pro annuelle : 450 euros
- Site internet et réservation en ligne : 800 euros
- Abonnements logiciels : 300 euros par an
- Matériel de nettoyage et petit équipement : 300 euros
- Fonds de roulement : 1 500 euros
Sans site ni logiciel, le budget tombe à environ 1 500 euros, mais la gestion manuelle prend plus de temps. Une présence en ligne est toutefois recommandée pour rassurer les clients et les propriétaires. Une étude de marché permet d’ajuster ces postes et d’éviter les dépenses inutiles.
La conciergerie n’est pas un service à la personne. Elle est soumise à la TVA à 20 % dès 37 500 euros de chiffre d’affaires en micro-entreprise, ou immédiatement en société. Vos clients ne bénéficient d’aucun avantage fiscal. Les entreprises clientes passent souvent par des plateformes ou des contrats-cadres, ce qui peut réduire les coûts d’acquisition. Positionnez votre offre sur la valeur ajoutée : rapidité, discrétion, coordination de prestations complexes.
Le code NAF conciergerie est une conséquence de votre modèle économique, pas une case à cocher. Définissez vos prestations, rédigez un objet social précis et vérifiez vos obligations auprès de votre assureur et de l’URSSAF. Ce travail préparatoire fait la différence entre une conciergerie qui dure et une qui s’arrête au premier litige.
